国务院印发首个城市更新五年专项规划，将房地产发展新模式、“好房子”建设、存量盘活纳入顶层设计。“十五五”时期危旧房改造目标较“十四五”翻倍至50万套，城中村改造维持4000个高位，有望释放住房需求。规划更大力度支持盘活存量土地、推动用途转换，助力房地产从“增量开发”向“存量运营+品质服务”转型。
5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），这是首个针对城市更新的五年专项规划，标志着城市更新工作从阶段性的“行动”正式步入系统性、长效性的“国家战略”阶段。
《规划》共九章，涉及六个方面23项重点任务，7方面政策举措、14项重大工程和行动，强化了城市更新在推动城市高质量发展的重要地位，也系统性地阐述了房地产在其中扮演的关键角色，将“加快构建房地产发展新模式”、“好房子”建设、存量资产盘活等重要内容纳入城市更新的顶层设计，进一步强化了城市更新与房地产的紧密关联，两者深度融合、互为支撑，城市更新已经成为稳定房地产市场的重要抓手，房地产也成为激活存量资产潜力的重要着力点。
整体来看，《规划》中与房地产相关的内容，贯穿于“培育壮大城市发展新动能”、“营造高品质城市生活空间”“增强城市安全韧性”“提升城市治理能力水平”“建立城市更新政策体系”等部分，“十五五”时期危旧房改造数量翻倍、城中村改造数量保持较高水平，推进“好房子”建设，更大力度支持盘活存量土地等均将为房地产发展提供更多支持，也将进一步推动房地产从“增量开发”向“存量运营+品质服务”高质量转型。
房地产成为激活城市存量资源潜力的重要着力点
【原文】
全面摸清城市存量资产资源底数，推动已供未开发土地和在建项目分类处置，盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，强化城镇低收入住房困难家庭住房保障，更好满足住房困难且收入不高的工薪群体基本住房需求，逐步解决新市民、青年等群体的阶段性住房困难。因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求，支持灵活就业人员参加住房公积金制度。加强和规范存量城市基础设施资产管理。
【中指解读】
《规划》在“培育壮大城市发展新动能”一章中，明确提出“激活城市存量资源潜力”重点任务，大篇幅提及房地产内容，多项内容虽延续此前提法，但本次将房地产与激活存量资源潜力结合，进一步强化了房地产发展新模式的构建、优化保障性住房供给、增加改善性住房供给、房企转型等均与存量资源的挖潜紧密相关，也意味着房地产的角色发生了转变，房地产发展逻辑不再是简单的“拿地-开发-销售”，而是进一步转向激活城市存量空间价值。
在此过程中，第一，预计保障性住房供给将与盘活存量商品房更紧密结合，更多城市将收购存量商品房、收购二手房用于保障性住房，并通过改建闲置的商业办公用房、工业厂房等转为保障性住房，配套的政策有望进一步完善，如简化审批流程、优化税费支持等。今年以来上海收购二手房已经取得一定积极进展（详见：扩围至8区，上海收购二手房提速），截至5月21日，徐汇、浦东、静安三区已累计收购523套房源，二季度以来试点收购范围逐步扩大到全部中心城区；近期广州也试点推进收购二手房，明确收购条件，未来北京、深圳等城市有望跟进，有利于稳定市场预期。
第二，因城施策增加改善性住房供给与存量结合，预计未来配套完善、区位更佳的存量土地将优先盘活入市，比如通过调规等方式，增加核心区域土地供应，助推改善性住房供给放量。
第三，公积金政策有望在激活存量资源中发挥更大的作用，根据中指研究院不完全统计，今年以来各地扩大公积金提取用途相关政策超120条，其中扩大支持的方向包括缴纳税款、购买车位、物业费、装修款、电梯更新提取等方面，同时多地支持公积金用于城市更新、原拆原建，预计加大住房公积金对城市更新的支持也将是各地政策的重要方向。
中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口。
第四，对于企业而言，预计未来项目来源或将更多地转向城市更新、旧改、低效用地再开发等领域，房地产开发企业转型存量资产运营的特征将进一步强化。
“好房子”建设改造重要性突出，供给端提质有望进一步激发改善性住房需求
【原文】
实施房屋品质提升工程，兼顾增量建设与存量更新，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，建设改造安全舒适绿色智慧的“好房子”。鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造，推广装配式装修和适老化、无障碍改造，应用性能优异的新型建材。在新建、改造住宅项目中开展数字家庭建设，丰富数字家庭应用场景。
【中指解读】
《规划》在“营造高品质城市生活空间”中单列“推进‘好房子’建设”重点任务，并明确部署“‘好房子’建设改造工程”，足见“好房子”建设改造的重要性。
从具体内容来看，《规划》强调要“兼顾增量建设与存量更新”“鼓励居民开展既有住房装修和局部升级改造”，要“优化住房产品设计，完善户型功能”等，一方面，为存量住房的品质提升（如装修、适老化改造）提供了政策支持，将催生更大的家装、物业和社区服务市场；另一方面，优化产品设计、完善户型功能等要求，将进一步引导地方加快落地“好房子”标准和技术规范，加快“好房子”建设，以供给端提质激发改善性需求释放。
另外，《规划》也重点提及“物业服务质量提升行动”，“好服务”以高质量服务赋能产品价值、以精细服务提升居住体验，也有利于激活居民消费新需求、挖掘市场增量空间。
近两年，市场上涌现出多个“好房子”经典案例，购房者认可度高、项目去化快，这些优秀产品背后的经验也值得更多企业参考。中指建立了“好房子”标杆100案例数据库，全方位展示“好房子”图谱，尽览优质项目精髓。中指物业研究，以20余年行业深耕、权威数据与研究成果，为超千家物企提供从市场洞察、战略咨询到上市顾问的全链条专业支持，助力企业价值提升与行业高质量发展。
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]article_adlist-->危旧房改造、城中村改造等将全面发力，危旧房改造数量目标较上一个五年翻倍，有望为住房需求释放提供重要支持
【原文】
有序推进危旧房改造。对城市C、D级危险住房和非成套住房建档立卡并动态更新。用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房，精准消除安全隐患。支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。优先支持资源枯竭城市实施危旧房改造等项目。
稳步推进城中村更新改造。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村优先实施改造。
持续推动城镇老旧小区改造。重点对建成20年及以上的城镇住宅小区开展专项体检，聚焦补齐基础设施短板、提升服务功能和环境品质实施针对性改造。支持具备条件的楼栋加装电梯。结合改造同步完善长效管理机制，提高管理维护水平。
【中指解读】
《规划》明确了“十五五”时期城市更新的10项主要指标目标，城镇危旧房改造数量、新开工改造城镇老旧小区数量、老旧街区厂区改造提升数量和城中村改造数量均在列，“有序推进危旧房改造”“稳步推进城中村更新改造”“持续推动城镇老旧小区改造”等也均在23项重点任务中。
具体来看，危旧房改造方面，“十五五”时期，城镇危旧房改造数量目标50万套/间，较“十四五”总量翻倍增加，提出“用好中央补助资金、地方政府专项债券等，加快拆除改造D级危险住房”，并“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，对于房地产来说，在危旧房拆除改造过程中，若结合房票或货币化安置等方式，有望推动更多住房需求进入市场，为稳定房地产市场带来支撑。另外，根据中指监测，去年底以来，在住房“以旧换新”模式中，山东提出“拆旧换新”模式，通过整栋、整片收购的方式，实现城镇老旧住房自主更新、原拆原建，主要在业主意愿集中的老旧住宅小区探索实施；湖南也明确推动“拆旧换新”，鼓励老旧住房自主更新、原拆原建；近期，上海徐汇区结合“两旧一村”改造实现了较快的二手房收购效果，促进换房需求释放。未来，预计住房“以旧换新”将进一步与城市更新结合，也将在稳定房地产市场方面发挥更加积极的作用。
城中村改造方面，“十五五”时期城中村改造数量目标是4000个，虽较“十四五”减少100个，但仍处于较高水平。《规划》明确“采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式”推进城中村改造，预计在房票安置或货币化安置结合下，城中村改造也将对房地产市场形成利好。
另外，老旧小区、危旧房、城中村等在改造过程中均将改善老旧住房的居住环境，提升老旧住房的品质，对于稳定二手房价格也将产生重要支撑。
基于现有的理论和实践经验，中指研究院能够为各地政府、广大城市更新服务商提供“十五五”城市更新业务专项规划研究、城市更新发展调研报告、城市更新评价指数研究、城市/企业城市更新发展报告/白皮书、城市更新企业对标研究、城市更新月度/季度/年度报告、城市更新项目测评等服务。
更大力度支持盘活存量土地，用途转换、土地置换等将是重要方向
【原文】
规范空间复合利用。增强国土空间详细规划适应性，制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单并明确规划管控要求，建立健全国土空间用途管制和规划许可制度，推行多部门并联审批和联合监管，推动土地用途和建筑功能依法合理转换。利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年；过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出让方式。
鼓励多主体合作改造。合理降低土地整合、置换、联合开发中的税费负担。规范长期租赁、先租后让、弹性年期供应等土地供应方式，支持带方案出让。依法稳妥推进工商业用地使用权续期。完善地价计收规则。
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优化不动产登记服务。健全与混合利用、功能兼容、立体开发相适应的不动产登记规则。
【中指解读】
近几年中央及监管部门已出台多项政策支持盘活存量土地，多地也出台政策加快落实，包括转变土地用途、强化零星土地开发利用、收回收购或置换存量闲置土地等，根据中指不完全统计，截至5月末，全国28个省市已公示的拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超8000亿元，专项债实际发行超3800亿元，占比约48%，今年以来共发行816亿元。
《规划》强调“更大力度支持盘活存量土地”，并从“规范空间复合利用”“鼓励多主体合作改造”“优化不动产登记服务”三个方面提出了政策支持方向，给予过渡期安排、合理降低相关税费等均有助于打通盘活卡点，如合理降低土地整合、置换、联合开发中的税费负担，将提升主体参与积极性，预计未来将有更多支持政策落地，加速推动土地用途合理转换、土地置换等。
谈及衰老，她表示“每个人对衰老都有担忧，但是我不害怕”。她认为真正的衰老从细胞层面开始，“由于工作的压力，或者生活中的不顺心，这些都会影响细胞生存的环境，改变细胞信息的传递，导致混乱。那一刻，你会觉得‘哪哪都不对劲’，这其实就是衰老的开始。”
1-此次出台该政策的目的在于促进当地以硫酸锂产业为主的锂深加工产业发展，政策最终走向来自于政府和企业之间关于锂深加工进展的博弈，政策影响周期预计不超过1个月；
另外，全国层面工商业用地使用权续期相关政策或将在未来两年落地，近期广州探索工商业用地使用权续期，明确了续期时限和计收土地出让金标准，达标项目可享7折优惠，一次续期最长20年，为其他城市提供了重要参考，预计短期更多城市将试点推进工商业使用权续期，有助于改善资产估值，更好支持盘活存量资产。
整体来看，《规划》将房地产发展新模式、“好房子”建设、存量盘活等核心议题纳入城市更新的系统性框架，进一步强化了城市更新与房地产的紧密关联，两者深度融合、互为支撑，城市更新已经成为稳定房地产市场的重要抓手，房地产也成为激活存量资产潜力的重要着力点。城市更新通过改善居住环境、完善配套服务等提升居民的居住品质和房屋价值，并通过城中村和危旧房改造等释放住房需求，改善市场预期，城市更新也将助力房地产从“增量开发”向“存量运营+品质服务”高质量转型。
当前城市更新仍面临项目资金平衡难度较大，融资渠道有待拓展、市场化资金参与不足，项目实施路径和标准不够清晰等问题，城市更新可持续发展模式尚未形成，本次《规划》针对性提出了多项政策支持举措，如完善财政支持政策、优化金融支持措施、积极吸引社会资本参与等，另外也明确研究修订城市房地产管理法、建筑法等法律，研究制定城市更新等相关法规，预计未来各项政策将更加注重落实，加快发挥城市更新在稳定宏观经济和支撑房地产方面的作用。
本文来源：中指研究院
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